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投行必备——Excel财务建模函数公式大全

EXCEL提供了许多财务函数,这些函数大体上可分为四类:投资计算函数、折旧计算函数、偿还率计算函数、债券及其他金融函数。这些函数为财务分析提供了极大的便利。利用这些函数,可以进行一般的财务计算,如确定贷款的支付额、投资的未来值或净现值,以及债券或息票的价值等等。

使用这些函数不必理解高级财务知识,只要填写变量值就可以了。下面给出了财务函数列表。


1投资计算函数

函数名称

数功

EFFECT

计算实际年利息率

FV

计算投资的未来值

FVSCHEDULE

计算原始本金经一系列复利率计算之后的未来值

IPMT

计算某投资在给定期间内的支付利息

NOMINAL

计算名义年利率

NPER

计算投资的周期数

NPV

在已知定期现金流量和贴现率的条件下计算某项投资的净现值

PMT

计算某项年金每期支付金额

PPMT

计算某项投资在给定期间里应支付的本金金额

PV

计算某项投资的净现值

XIRR

计算某一组不定期现金流量的内部报酬率

XNPV

计算某一组不定期现金流量的净现值

2折旧计算函数

函数名称

数功

AMORDEGRC

计算每个会计期间的折旧值

DB

计算用固定定率递减法得出的指定期间内资产折旧值

DDB

计算用双倍余额递减或其它方法得出的指定期间内资产折旧值

SLN

计算一个期间内某项资产的直线折旧值

SYD

计算一个指定期间内某项资产按年数合计法计算的折旧值

VDB

计算用余额递减法得出的指定或部分期间内的资产折旧值

3偿还率计算函数

函数名称

数功

IRR

计算某一连续现金流量的内部报酬率

MIRR

计算内部报酬率。此外正、负现金流量以不同利率供给资金计算

RATE

计算某项年金每个期间的利率

4债券及其他金融函数

函数名称

数功

ACCRINTM

计算到期付息证券的应计利息

COUPDAYB

计算从付息期间开始到结算日期的天数

COUPDAYS

计算包括结算日期的付息期间的天数

COUPDAYSNC

计算从结算日期到下一个付息日期的天数

COUPNCD

计算结算日期后的下一个付息日期

COUPNUM

计算从结算日期至到期日期之间的可支付息票数

COUPPCD

计算结算日期前的上一个付息日期

CUMIPMT

计算两期之间所支付的累计利息

CUMPRINC

计算两期之间偿还的累计本金

DISC

计算证券的贴现率

DOLLARDE

转换分数形式表示的货币为十进制表示的数值

DOLLARFR

转换十进制形式表示的货币分数表示的数值

DURATION

计算定期付息证券的收现平均期间

INTRATE

计算定期付息证券的利率

ODDFPRICE

计算第一个不完整期间面值$100的证券价格

ODDFYIELD

计算第一个不完整期间证券的收益率

ODDLPRICE

计算最后一个不完整期间面值$100的证券价格

ODDLYIELD

计算最后一个不完整期间证券的收益率

PRICE

计算面值$100定期付息证券的单价

PRICEDISC

计算面值$100的贴现证券的单价

PRICEMAT

计算面值$100的到期付息证券的单价

PECEIVED

计算全投资证券到期时可收回的金额

TBILLPRICE

计算面值$100的国库债券的单价

TBILLYIELD

计算国库债券的收益率

YIELD

计算定期付息证券的收益率

YIELDDISC

计算贴现证券的年收益额

YIELDMAT

计算到期付息证券的年收益率

在财务函数中有两个常用的变量:FB,其中F为年付息次数,如果按年支付,则F=1;按半年期支付,则F=2;按季支付,则F=4B为日计数基准类型,如果日计数基准为“USNASD30/360”,则B=0或省略;如果日计数基准为实际天数/实际天数,则B=1;如果日计数基准为实际天数/360”,则B=2;如果日计数基准为实际天数/365”,则B=3如果日计数基准为欧洲30/360”,则B=4

下面介绍一些常用的财务函数。


1 ACCRINT( IS, FS, S, R,P,F,B)

该函数返回定期付息有价证券的应计利息。其中IS为有价证券的发行日,FS为有价证券的起息日,S为有价证券的成交日,即在发行日之后,有价证券卖给购买者的日期,R为有价证券的年息票利率,P为有价证券的票面价值,如果省略P,函数ACCRINT就会自动将P设置为¥1000F为年付息次数,B为日计数基准类型。
例如,某国库券的交易情况为:发行日为95131;起息日为95730;成交日为9551,息票利率为8.0%;票面价值为¥3,000;按半年期付息;日计数基准为30/360,那么应计利息为:=ACCRINT("95/1/31","95/7/30","95/5/1",0.08,3000,2,0)计算结果为:60.6667


2. ACCRINTM(IS, M,R, P, B)

该函数返回到期一次性付息有价证券的应计利息。其中I为有价证券的发行日,M为有价证券的到期日,R为有价证券的年息票利率,P为有价证券的票面价值,如果省略P函数ACCRINTM就会自动将P为¥1000B为日计数基准类型。 
例如,一个短期债券的交易情况如下:发行日为9551;到期日为95718;息票利息为9.0%;票面价值为¥1,000;日计数基准为实际天数/365。那么应计利息为:=ACCRINTM("95/5/1","95/7/18",0.09,1000,3)计算结果为:19.23228


3CUMPRINCR,NP,PV,ST,EN,T

该函数返回一笔货款在给定的STEN期间累计偿还的本金数额。其中R为利率,NP为总付款期数,PV为现值,ST为计算中的首期,付款期数从1开始计数,EN为计算中的末期,T为付款时间类型,如果为期末,则T=0,如果为期初,则T=1 
例如,一笔住房抵押贷款的交易情况如下:年利率为9.00%;期限为25年;现值为¥110000。由上述已知条件可以计算出:R=9.00%/12=0.0075NP=30*12=360。那么该笔贷款在第下半年偿还的全部本金之中(第7期到第12期)为: CUMPRINC(0.0075,360,110000,7,12,0) 计算结果为:-384.180该笔贷款在第一个月偿还的本金为: =CUMPRINC(0.0075,360,110000,1,1,0) 计算结果为:-60.0849


4DISCS,M,PR,R,B 
该函数返回有价证券的贴现率。其中S为有价证券的成交日,即在发行日之后,有价证券卖给购买者的日期,M为有价证券的到日期,到期日是有价证券有效期截止时的日期,PR为面值为100”的有价证券的价格,R为面值为100”的有价证券的清偿价格,B为日计数基准类型。 
例如:某债券的交易情况如下:成交日为95318,到期日为9587,价格为¥45.834,清偿价格为¥48,日计数基准为实际天数/360。那么该债券的贴现率为:DISC("95/3/18","95/8/7",45.834,48,2)计算结果为:0.114401




5EFFECTNRNP

该函数利用给定的名义年利率和一年中的复利期次,计算实际年利率。其中NR为名义利率,NP为每年的复利期数。 
例如EFFECT6.13%,4)的计算结果为0.0627246.2724%


6. FV(R,NP,P,PV,T)

该函数基于固定利率及等额分期付款方式,返回某项投资的未来值。其中R为各期利率,是一固定值,NP为总投资(或贷款)期,即该项投资(或贷款)的付款期总数,P为各期所应付给(或得到)的金额,其数值在整个年金期间(或投资期内)保持不变,通常P包括本金和利息,但不包括其它费用及税款,PV为现值,或一系列未来付款当前值的累积和,也称为本金,如果省略PV,则假设其值为零,T为数字01,用以指定各期的付款时间是在期初还是期末,如果省略T,则假设其值为零。
例如FV0.6%,12,-200,-500,1)的计算结果为¥3,032.90 FV(0.9%,10,-1000)的计算结果为¥10,414.87 FV(11.5%/12,30,-2000,,1)的计算结果为¥69,796.52
又如,假设需要为一年后的一项工程预筹资金,现在将¥2000以年利4.5%,按月计息(月利为4.5%/12)存入储蓄存款帐户中,并在以后十二个月的每个月初存入¥200。那么一年后该帐户的存款额为: FV(4.5%/12, 12,-200,-2000,1) 计算结果为¥4,551.19


7FVSCHEDULEP,S


  该函数基于一系列复利返回本金的未来值,它用于计算某项投资在变动或可调利率下的未来值。其中P为现值,S为利率数组。 
例如FVSCHEDULE1,{0.08,0.11,0.1})的计算结果为1.31868

8IRRV,G

该函数返回由数值代表的一组现金流的内部收益率。这些现金流不一定必须为均衡的,但作为年金,它们必须按固定的间隔发生,如按月或按年。内部收益率为投资的回收利率,其中包含定期支付(负值)和收入(正值)。其中V为数组或单元格的引用,包含用来计算内部收益率的数字,V必须包含至少一个正值和一个负值,以计算内部收益率,函数IRR根据数值的顺序来解释现金流的顺序,故应确定按需要的顺序输入了支付和收入的数值,如果数组或引用包含文本、逻辑值或空白单元格,这些数值将被忽略;G为对函数IRR计算结果的估计值,EXCEL使用迭代法计算函数IRRG开始,函数IRR不断修正收益率,直至结果的精度达到0.00001%,如果函数IRR经过20次迭代,仍未找到结果,则返回错误值#NUM!,在大多数情况下,并不需要为函数IRR的计算提供G值,如果省略G,假设它为0.110%)。如果函数IRR返回错误值#NUM!,或结果没有靠近期望值,可以给G换一个值再试一下。
例如,如果要开办一家服装商店,预计投资为¥110,000,并预期为今后五年的净收益为:¥15,000、¥21,000、¥28,000、¥36,000和¥45,000



在工作表的B1B6输入数据函数.XLS”所示,计算此项投资四年后的内部收益率IRRB1B5)为-3.27%;计算此项投资五年后的内部收益率IRRB1B6)为8.35%;计算两年后的内部收益率时必须在函数中包含G,即IRRB1B3-10%)为-48.96%

9NPV(R,V1,V2,...)

该函数基于一系列现金流和固定的各期贴现率,返回一项投资的净现值。投资的净现值是指未来各期支出(负值)和收入(正值)的当前值的总和。其中,R为各期贴现率,是一固定值;V1,V2,...代表129笔支出及收入的参数值,V1,V2,...所属各期间的长度必须相等,而且支付及收入的时间都发生在期末,NPV按次序使用V1,V2,来注释现金流的次序。所以一定要保证支出和收入的数额按正确的顺序输入。如果参数是数值、空白单元格、逻辑值或表示数值的文字表示式,则都会计算在内;如果参数是错误值或不能转化为数值的文字,则被忽略,如果参数是一个数组或引用,只有其中的数值部分计算在内。忽略数组或引用中的空白单元格、逻辑值、文字及错误值。 
例如,假设第一年投资¥8,000,而未来三年中各年的收入分别为¥2,000,¥3,300和¥5,100。假定每年的贴现率是10%,则投资的净现值是: NPV(10%,-8000,2000,3300,5800) 计算结果为:¥8208.98。该例中,将开始投资的¥8,000作为V参数的一部分,这是因为付款发生在第一期的期末。(函数.XLS”文件)下面考虑在第一个周期的期初投资的计算方式。又如,假设要购买一家书店,投资成本为¥80,000,并且希望前五年的营业收入如下:¥16,000,¥18, 000,¥22,000,¥25,000,和¥30,000。每年的贴现率为8%(相当于通贷膨胀率或竞争投资的利率),如果书店的成本及收入分别存储在B1B6中,下面的公式可以计算出书店投资的净现值: NPV8%,B2:B6+B1 计算结果为:¥6,504.47。在该例中,一开始投资的¥80,000并不包含在V参数中,因为此项付款发生在第一期的期初。假设该书店的营业到第六年时,要重新装修门面,估计要付出¥11,000,则六年后书店投资的净现值为: NPV8%,B2:B6,-15000+B1 计算结果为:-2,948.08


10PMTR,NP,P,F,T

该函数基于固定利率及等额分期付款方式,返回投资或贷款的每期付款额。其中,R为各期利率,是一固定值,NP为总投资(或贷款)期,即该项投资(或贷款)的付款期总数,PV为现值,或一系列未来付款当前值的累积和,也称为本金,FV为未来值,或在最后一次付款后希望得到的现金余额,如果省略FV,则假设其值为零(例如,一笔贷款的未来值即为零),T01,用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。如果省略T,则假设其值为零。 
例如,需要10个月付清的年利率为8%的¥10,000贷款的月支额为: PMT8%/12,10,10000计算结果为:-1,037.03 
又如,对于同一笔贷款,如果支付期限在每期的期初,支付额应为: PMT8%/12,10,10000,0,1计算结果为:-1,030.16 
再如:如果以12%的利率贷出¥5,000,并希望对方在5个月内还清,那么每月所得款数为:PMT12%/12,5,-5000计算结果为:¥1,030.20

11PVR,N,P,FV,T

计算某项投资的现值。年金现值就是未来各期年金现在的价值的总和。如果投资回收的当前价值大于投资的价值,则这项投资是有收益的。 
例如,借入方的借入款即为贷出方贷款的现值。其中RRAGE)为各期利率。如果按10%的年利率借入一笔贷款来购买住房,并按月偿还贷款,则月利率为10%/12(即0.83%)。可以在公式中输入10%/120.83%0.0083作为R的值;NNPER)为总投资(或贷款)期,即该项投资(或贷款)的付款期总数。对于一笔4年期按月偿还的住房贷款,共有4*12(即48)个偿还期次。可以在公式中输入48作为N的值;PPMT)为各期所应付给(或得到)的金额,其数值在整个年金期间(或投资期内)保持不变,通常P包括本金和利息,但不包括其他费用及税款。例如,¥10000的年利率为12%的四年期住房贷款的月偿还额为¥263.33,可以在公式中输入263.33作为P的值;FV为未来值,或在最后一次支付后希望得到的现金余额,如果省略FV,则假设其值为零(一笔贷款的未来值即为零)。

例如,如果需要在18年后支付¥50,000,则50,000就是未来值。可以根据保守估计的利率来决定每月的存款额;TTYPE)为数字01,用以指定各期的付款时间是在期初还是期末,如果省略T,则假设其值为零。

例如,假设要购买一项保险年金,该保险可以在今后二十年内于每月末回报¥500。此项年金的购买成本为60,000,假定投资回报率为8%。那么该项年金的现值为: PV(0.08/12, 12*20,500,,0) 计算结果为:-59,777.15。负值表示这是一笔付款,也就是支出现金流。年金(¥59777.15)的现值小于实际支付的(¥60,000)。因此,这不是一项合算的投资。在计算中要注意优质TN所使用单位的致性。


12SLNC,S,L

该函数返回一项资产每期的直线折旧费。其中C为资产原值,S为资产在折旧期末的价值(也称为资产残值),1为折旧期限(有时也称作资产的生命周期)。 例如,假设购买了一辆价值¥30,000的卡车,其折旧年限为10年,残值为¥7,500,那么每年的折旧额为: SLN30000,7500,10计算结果为:¥2,250

   来源:实战财经

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分业经营促金融服务于实体经济

彭文生,现任中金公司首席经济学家。此前为巴克莱资本(BARCLAYS CAPITAL)中国首席经济学家。 负责中国(包括香港)宏观经济和金融市场研究。此前就职于香港金融管理局十年,先后任经济研究处和中国内地事务处主管,负责经济,金融研究以及和内地金融合作事宜。1993年—1998年间就职于国际货币基金组织(IMF),任亚太部经济学家,负责亚洲新兴市场国家经济研究和政策咨询事务。

房地产泡沫离不开金融的过度扩张,而在政府(隐性)担保环境下的金融自由化是后者的温床。房地产去泡沫需要抑制金融的顺周期性,维护金融稳定、促进金融服务实体经济还需要深层次的变革,规范金融的结构。

  

  2013年的“钱荒”和2016年-2017年的债券市场事件都暴露了一些中小金融机构对批发市场资金依赖带来的脆弱性。美国次贷危机也显示在混业经营的大环境下,金融动荡引发批发市场的资金挤兑,而不是传统的银行存款挤兑。

  

金融自由化的根本问题在于混业经营把政府对传统银行的安全网保障延伸到整个金融体系。房地产泡沫和信用扩张相互促进,累积金融风险、损害潜在增长率、扭曲经济结构、加剧贫富分化。促进金融服务实体经济,需要从根本上反思和改革金融的结构。


  地产金融化

  

金融周期描述的是房地产价格和信用扩张相辅相成带来的顺周期性,在我国地产金融化和金融地产化的迹象日益明显。过去两年房价地价再次大幅上升,并呈现从一二线城市向三四线城市蔓延的态势。房地产价格和信用的相互促进作用在深化。

  

从表面看,房地产开发投资的融资一直在受政策层面的一些限制,但融资渠道此消彼长,资金来源不断创新。几个突出的例子包括2010年开始房地产信托融资爆发(背后的推动因素是对商业银行房地产贷款的限制),2012年基金子公司开展专项资管,成为资金流向房地产的通道,2014年房地产上市公司定增开闸,2015年-2016年房地产公司债和个人住房按揭贷款大幅增长。

  

近期的发展显示地产和金融的融合在加深,地产金融化的特征突出。房地产开发企业的盈利模式从产销(买地-造房-卖房)向资产管理转变,通过资产证券化等方式扩展融资渠道。另一个动向是地产企业向金融服务延伸、金融中介机构向地产业务延伸,一些大型房地产开发和投资企业背后有关联的、具有牌照带来垄断优势的金融中介机构支持。值得警惕的是,地产和金融的深度融合在美国的次贷危机之前也很明显。

  

地产金融化意味着我们在分析房地产泡沫时要重视金融,同理,分析金融风险离不开地产,背后的根本原因在于房地产是信贷的常见抵押品。土地的垄断属性和用途可变性导致其估值没有客观基础、对金融的依赖高。

  

促进地产金融化在我国还有一个特殊因素,就是土地财政,理论上讲地方政府卖地是通过融资把未来的房产税资本化,但正因为金融的参与,交易价格受羊群效应影响大。

  

市场上有一种流行观点,认为高房价的根本原因是土地供应有限。直观看,市中心的房价高是因为土地供应有限,实际上是因为人群聚集在市中心。土地在空间上不可移动、时间上不可转移,导致反规模效应,即人对空间的占有具有排他性,人群集聚度越高的地方人均占有空间越小,而单位空间的租金反而越高。增加土地供应对抑制房价上涨有帮助,但资产泡沫的关键还是在金融。


  混业经营带来外部性

  

房地产泡沫离不开金融的过度扩张,而在政府(隐性)担保环境下的金融自由化是后者的温床。在我国,混业经营的发展使得银行、信托、证券和保险的边界模糊了,金融的各个板块相互渗透,基础业务的本质并没有改变,但链条拉长、监管套利使得风险在短期内被掩盖,增加了金融的顺周期性。

  

混业经营的一个结果是影子银行快速扩张,银行通过非银行金融机构的通道把资金投向房地产及相关领域。影子银行工具中尤其需要关注理财产品,从负债端看理财产品有点类似美国的货币基金,都是为零售投资者提供比银行存款收益高的储蓄工具,但理财产品背后是资金池运作,投向包括非标资产,本质上还是信贷,只是期限错配和信用风险增加了。

  

混业经营的另一个后果是银行与资本市场的联系日益紧密,资本市场的羊群效应增加了银行业在繁荣时期扩张信用的空间,也增加了资本市场与房地产的联系。近几年,我国银行业与资本市场联系增加的突出例子包括银行持有大部分债券、资产证券化和同业业务快速增长。资本市场直接连接最终的储蓄者和投资者,而不是通过银行在批发市场的中介角色,才能起到降低杠杆、控制金融风险的作用,这是美国次贷危机提供的一个警示。

  

当前,金融机构对批发市场资金的依赖是一个突出问题,增加了流动性风险。2013年的“钱荒”和2016年-2017年的债券市场事件都暴露了一些中小金融机构对批发市场资金依赖带来的脆弱性。美国次贷危机也显示在混业经营的大环境下,金融动荡引发批发市场的资金挤兑,而不是传统的银行存款挤兑。

  

问题出在了什么地方?金融自由化、放松管制不是可以增加市场在配置资源中的作用,提高效率吗?现代金融体系的一个根本问题在于商业行为背后有政府的担保,公用银行和赌场银行混在一起。金融服务有两大类:一类是所有人都需要的基本服务,比如稳定的支付结算系统;另一类是只适合一部分人的风险投资。

  

银行存款是一般民众的货币资产,银行体系提供支付和相关的金融服务是现代生活不可或缺的部分,有点类似于电力和自来水等公用事业一样,其平稳运行需要政府安全网保障,代价是接受监管。其他风险业务与投资带来较高的收益但波动大,应该受市场竞争带来的纪律约束,也就是不应该有所谓的刚性兑付。但在混业经营的模式下,金融的公用和风险事业结合在一起,政府的担保使得风险投资带有很强的外部性,增长的收益由个体获得,带来的风险由全体社会承担。


  监管悖论

  

上世纪80年代开始的金融自由化使得金融的外部性日益突出,政策应对是《巴塞尔协议》维护金融稳定的三大支柱,即资本充足率要求、审慎监管和市场纪律约束(信息披露等)。全球金融危机凸显了《巴塞尔协议》框架的不足,危机后的反思主要在于加强监管。但是,金融行业的基本结构没有改变,宏观审慎监管维护金融稳定的效果还有待观察,而增加监管成本已经被诟病。

  

在中国,近几年金融的混业经营快速发展,金融的公用事业和风险事业的矛盾也在加大。防控金融风险成为宏观政策的一个重要目标,应对之策和西方发达国家的做法基本一致,即加强监管,宏观审慎监管因而成为一个热门词。混业经营对现有的分业监管带来挑战,金融监管框架改革成为重要议题,着力点是如何让监管机制适应混业经营的发展,似乎没有人质疑混业经营的模式,甚至有观点主张发展全能银行。

  

为了应对监管套利,监管的广度和深度在增加。虽然审慎监管增加了宏观视角,但落地是在微观层面,涉及对金融机构内部运行管理的干预。这就带来一个悖论:一方面,发展混业经营的益处是不同类型的金融服务有协同效应,理论上讲可以提高资源配置的效率;另一方面,纠正由此带来的外部性需要监管深化,对金融机构的商业行为的干预越来越多。从对经济的最终影响看,两者似乎有内在矛盾。那么混业经营到底是不是金融运行的一个好的模式呢?是不是有利于促进金融服务实体经济呢?


  反思金融的结构

  

全球金融危机后另一类反思是改变金融的结构,通过法规来划分不同金融业务的边界,也就是说,更多地用事前的规则而不是事中的监管来应对金融的外部性问题。在美国,次贷危机后被称为芝加哥主张的狭义银行受到关注,这是芝加哥大学几位教授在1933年提出的关于银行业改革的建议,其中关键的一项措施是要求银行存款有100%的安全性资产支持。

  

狭义银行的最严格的形式是银行存款有100%的存款准备金(银行在央行的存款)支持。在这种模式下,银行存款是纯货币,货币和信用(金融)分开,货币创造完全来自央行的资产负债表扩张,银行只是一个渠道。信贷、证券、资产管理等金融业务则和狭义银行分开,受市场竞争纪律的约束,不再享有政府的显性或隐性担保。狭义银行就是把金融的公用属性和赌场属性区分开来。

  

也有柔性的狭义银行建议,比如支持银行存款的资产放宽到政府债券,对中小型企业的贷款,后者是银行的核心竞争力所在。但是,即使较宽的狭义银行的落实也可能对现有金融体系带来巨大冲击。这并不意味着狭义银行没有任何可行性,历史上的货币金融制度变革都有争议,分隔商业银行和投资银行的《格拉斯-斯蒂格尔法案》就是芝加哥主张的妥协版。

  

在美国2016年大选中,共和党和民主党都把恢复金融的分业经营作为政纲的一部分,两党各有一位议员提案《21世纪格拉斯-斯蒂格尔法案》,要求把提供储蓄存款并享受联邦存款保险的商业银行与风险较高的投资银行、证券交易投资等金融服务业分开。这份提案在大选后获得特朗普政府的同情,未来的发展值得关注。

  重回分业经营

  

总结来讲,资产泡沫天然和金融联系在一起,房地产去泡沫需要抑制金融的顺周期性。当前,紧货币和紧信用对控制房地产价格上升、化解过去累积的金融风险有帮助。但货币政策和金融监管各自有局限性,包括照顾其他宏观目标比如经济增长。维护金融稳定、促进金融服务实体经济还需要深层次的变革,规范金融的结构。

  

银行是信用中介,创造货币并提供支付结算服务,证券业是投融资中介,连接融资者和投资者,保险业是经济补偿和保障机制,信托业代客进行财产管理,金融的各个板块要求不同的专业技能和核心竞争力,接受的监管应该有差异。近期加强监管的措施,包括清查通道业务、穿透监管等有助于纠正金融机构的监管套利。

  

回归分业经营需要对不同金融板块实行严格的牌照管理,并落实在独立的法人机构,比如银行和券商的资产管理业务应该通过作为独立法人的子公司运作,真正做到风险隔离。商业银行的主要业务应是吸收存款、发放贷款,在这个过程中创造货币资产,提供支付服务。

  

作为享受政府安全网保障的代价,商业银行需要接受政府的严格监管,其回报率自然受到限制。在风险隔离的基础上,打破政府对金融的风险投资部分的隐性担保就有了可行性。

  

近期来看,有几项措施既有利于在短期防控和化解金融风险,也有助于中长期改善金融的结构。首先,应该将所有保本与预期收益型理财产品回归表内,回归存款属性,接受与存款同等的监管要求。打破面向众多零售投资者的保本型/预期收益型理财产品的刚性兑付是不现实的,资产端的损失应该由中介机构承担,理财产品的背后是中介机构的资金池操作,本质和存贷款业务无异。

  

其次,应该重新引入存贷比监管要求,作为流动性覆盖比率(LCR)的有力补充。存贷比要求简单、直接,易于实施,同时在一定程度上是一个比流动性覆盖比率更有约束力的监管指标,其优势在于要求银行贷款有存款作为支持,限制了银行和批发市场的联系;存贷比也不计资产与负债的期限,套利机会比LCR小。

  

再次,应维持目前的高存款准备金率,广义货币增长更多通过央行扩张资产负债表,包括央行再贷款、政策性贷款等来实现,商业银行应休养生息一段时间。即使在资金外流的情况下,应通过央行扩表增加基础货币供应,而不是降低存款准备金率来提高货币乘数。

          作者:彭文生

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“上市公司+PE”并购基金的法律模型及模式分析与案例小结

《上市公司重大资产重组管理办法》 第九条 鼓励依法设立的并购基金、股权投资基金、创业投资基金、产业投资基金等投资机构参与上市公司并购重组。


以“上市公司+PE”模式进行并购对于上市公司与各类基金可以说是互惠互利的,主要体现在以下方面:


1、 上市公司借用杠杆资金并购相比于再融资资金并购,提高并购效率:证监会对再融资审核从严,要求按照IPO审核制度严格执行,若再融资通过率降低,并购难度加大,并且利用各类基金强大的募资能力,减轻上市公司通过自有资金或发行股份带来的压力及原有股东的股份被稀释问题;


2、 基金退出的安全性有保障,对于基金投资,“募投管退”四个环节最重要的应该是退出,并且有盈利的退出可以说是人人乐见的,上市公司的参与让退出多了一道保护,通常是上市公司兜底,并且以此为基石的募集资金相对容易的多,对于投资人而言相当于具备上市公司的背书;


3、 上市公司利用基金公司的优质项目资源及项目标的的筛选能力,能快速找到目标公司,基金公司以此模式参与并购,相比于PRE-IPO类项目的投资期限,退出期相对较短。


“上市公司+PE”并购基金的法律模型


“上市公司+PE”模式并购基金多以有限合伙制作为企业的组织形式,这种融合了有限责任和无限责任的合伙制度,目前已是英美法系国家十分重要的企业形式。


“上市公司+PE”模式并购基金采用有限合伙制组织结构,但其法律模型却与成熟的有限合伙制PE有着很大的差别(见图1)。


1
(一)设立时


以有限合伙制组织起来的“上市公司+PE”模式并购基金,同样由有限合伙人和普通合伙人构成,但与成熟的有限合伙制PE不同,新模式的并购基金在有限合伙人内部作了权责的区隔,其中上市公司作为一类特殊的有限合伙人,在一定程度上与普通合伙人共享投资、管理和决策的权力,成为该类并购基金得以运作和盈利的重要前提,而其他有限合伙人则扮演着成熟结构下LP的角色。


2
(二)投资后


“上市公司+PE”模式并购基金在完成对标的企业的收购后,并不是像成熟模型那样,由普通合伙人或专业的投资管理公司负责管理整合。从该模式并购基金的商业逻辑出发,可以很容易地推断出上市公司在投后管理阶段可能扮演的角色。基金从设立之初即围绕上市公司的战略筛选并购标的,只有在投后阶段继续利用上市公司的产业资源与整合能力,才能真正实现该基金的商业目的,为未来的退出升值埋好伏笔。


具体到天堂大康的案例中,在已完成的四次收购中,每一次天堂大康都会与天堂硅谷和大康牧业签订“共同管理合作协议冶,并约定由天堂硅谷和大康牧业共同管理标的企业,但在具体分工上每次则有所不同。在“关于共同管理武汉和祥畜牧发展有限公司的合作协议”中,对相关主体的职责分配如下:


由公司(此指大康牧业)和天堂硅谷共同管理和祥畜牧,其中天堂硅谷负责和祥畜牧战略规划、行业研究分析、资源整合优化等方面;公司负责和祥畜牧经营方案和和祥畜牧的日常经营和管理,并负责建立健全和祥畜牧的内部控制管理体系和制度。


四份“共同管理协议”的表述完全一致(除了标的企业名称不同)。从实质意义上看,尽管天堂硅谷(GP)仍保有对标的企业的部分管理权能,但这种权能显得十分抽象与宏观,充其量只是起到监督和辅佐的作用。相反,大康牧业(LP)负责标的企业的日常经营管理,并对内控制度承担责任。它的任务是设法使标的企业与本公司已有业务产生协同效应,从而实现整合产业链上下游、提前谋划全产业链战略布局的目标,因此,大康牧业在投后管理阶段的地位,更类似于成熟模型中的GP,而非其所声称的LP。


3
(三)退出时


  新模式并购基金最吸引人的地方,就在于它在退出渠道上的特别设计。与成熟模型在投后管理结束后再由GP寻找退出渠道不同,“上市公司+PE”模式并购基金在设立初始就已预先铺设了退出路径——基金的有限合伙人之一上市公司享有对标的企业的优先收购权,当上市公司在3~5年的共同管理后最终购回标的企业时,基金的其他股东便实现了退出获利。


  这种颇具中国特色的退出路径,解决了中国PE机构通过IPO退出的瓶颈,也保证了投资的安全性与边界。


  “上市公司+PE”模式并购基金的交易流程图如图2所示,其中阴影方框和斜体标注之处,是该新型并购基金与成熟模型的关键差别。

“上市公司+PE”模式主要分为以下三类:


1
“公司制”并购基金


缺点:双重税负,20%个人所得税及25%企业所得税


PE与上市公司共同成立产业并购基金管理公司,而后根据具体投资项目标的,成立有限合伙产品,有限合伙产品以共同成立的基金管理公司为GP,上市公司出资做LP(也可由GP负责对外募集参与),并设立业绩对赌、基金存续期限,到达预定期限后,上市公司收回股权。


案例: 腾邦国际与前海梧桐共同设立投资有限公司


2014年7月,深圳市腾邦国际商业服务股份有限公司与深圳市前海梧桐并购投资基金管理有限公司投资设立面向腾邦国际主营业务旅游及互联网金融相关领域的专业化投资管理公司——深圳市腾邦梧桐投资有限公司(简称“管理公司”),股权结构如下:

后深圳市汇人和投资有限公司增资250万,注册资本1250万。后以深圳市腾邦梧桐投资有限公司投资多个有限合伙,基本合作模式可以分为两类:1、深圳市腾邦梧桐投资有限公司为GP与普通合伙人,仅上市公司出资做LP;2、在第一类模式基础上腾邦梧桐另募集资金


2
“合伙企业制”产业并购基金


目前应用最广,个人认为综合考虑最优的基金模式。


上市公司与PE直接成立有限合伙基金进行投资。此类型包含三种模式:


1、 PE机构只做GP,上市公司做LP,PE机构不做任何投资

2、 PE机构做GP并做自有资金投资,上市公司做LP

3、 PE机构做GP不做自有资金投资,上市公司做LP,另募集资金

4、 PE机构做GP并做自有资金投资,上市公司做LP,并且另募集资金

 

案例1:东阳光科与九派资本合作成立并购基金,东阳光科出资99%,九派资本出资1%,不再对外募集资金

走向:2015年3月,东阳光科将其持有投资基金99%的权益以2014年经审计净资产为依据,计算收购金额后以19800万元转让给    深圳市中景投资顾问有限公司。


案例2:省广股份与上海智义联合发起,采取第四种方式成立有限合伙

基金总规模5亿元,资金根据项目的进度分期到位,基金存续期为5年,存续期满前,合伙人可投票表决是否修改合伙协议而延长存续期。项目投资决策委员会,省广股份委派2人,上海智义委派2人,基金其他出资人委派代表1人。


收购时,上海智义收购目标标的(上海传漾广告)51%股份,另49%由上海峰移持有。由省广股份公告可知,省广收购上海智义投资管理中心、以及上海峰移所持传漾100%股权,其中与上海智义投资管理中心构成关联交易,收购价格以2014年12月31日为评估标准日,对目标公司全部权益采用收益法进行评估,根据交易股权比例,双方协商最终价格。


收购中要重点关注的点:


1、 业绩承诺

被收购公司需对至少未来三年业绩作出相应承诺

2、 交易付款方式采取分期付款形式

在标的公司作出业绩承诺基础上,上市公司根据业绩达成实际情况,以及应收账款收回情况,分期付款,缓解收购资金压力

3、 针对业绩完成情况的估值调整


L  首次估值调整


若传漾广告 2015 年度实际净利润未达到承诺净利润 4,500 万元,但达到承诺利润 4500 万元的 90%即 4050 万元,本次收购传漾广告估值=2015 年度实际净利润×11;


若传漾广告 2015 年度实际净利润未达到承诺净利润的 90%即4,050万元,但高于 2700 万元,本次收购传漾广告估值=2015 年度实际净利润×10;


若传漾广告 2015 年度实际净利润未达到2700万元,则省广股份有权取消


本次收购并收回已支付的投资款。


L  最终估值调整


2015 年度至 2017 年度结束之后,若传漾广告三年实际净利润之和未达到


承诺净利润之和;


2017年度审计报告体现的期末应收账款余额比例超出当年营业收入的60%以上,或当年经营活动净现金流量为负数而经营层股东方及其实际控制人未能提供无息借款缓解公司经营现金流压力的情况下,现金流系数为 0.95;


若传漾广告三年实际净利润之和虽然达到该期间承诺净利润之和,但 2016年及 2017 年任一年实际完成的净利润少于当年承诺利润的 80%,波动性系数为 0.95。 


则本次收购最终估值=本次收购首次调整后估值×(2015 年度至 2017 年度实际净利润之和 /2015 年度至 2017 年度承诺净利润之和)×现金流系数×波动性系数。


PE机构在两次收购中实现最终的退出,若标的公司经营效果明显,估值上升,PE机构可从中获利,上市公司分两步实现最终100%控股,缓解资金压力。


PE机构从有限合伙型基金成立,至上市公司决意100%收购股权,历时一年(2014年3月至2015年3月),即使上市公司采取分期付款制度,但首次支付比例高达76%,相比其他基金存续期,退出时间已缩短很多。


3
契约型基金


优点:退出机制灵活


缺点:不利于股东结构稳定,投资于PRE-IPO项目穿透核查后股东持股不符合规定概率高


上市公司参与契约型基金通常扮演“劣后”的角色,契约型基金的组织形式为基金合同,投资人通过签署由基金管理人拟定的基金合同来设立基金,投资基金是合同形成的集合自益信托法律关系的代称,不具备独立的法律主体资格,因此无需向工商登记机关申请设立额外的法律实体


优先级出资人:通常为银行、证券公司、保险、信托公司等


夹层及基金管理人:PE机构


劣后级出资人:上市公司


投资期内,基金可将持有的项目公司股权和债权向公司或公司指定的第三方转让,完成基金退出,退出机制相比于公司制与合伙制,灵活。

       本号部分内容来自网络、报刊及电视台,我们对文中观点保持中立,对所包含内容的准确性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保证,请仅作参考。      

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从金钱豹到俏江南,资本嗜血的本性一直没变

公开信息显示,1991年,袁昶平在台湾地区成立了第一家金钱豹KTV酒店。2003年,金钱豹登陆上海,进入大陆市场。到2010年,金钱豹在国内的门店数量已经达到18家,营业额近9亿元,而金钱豹在全国的店面最多时可达到29家。

2011年7月,金钱豹以15亿元的价格由欧洲私募基金安佰深接盘。时任金钱豹中国CEO的缪钦曾对外表示,预计到2015年,金钱豹将实现销售20亿元和50家门店的目标。

然而,截至2013年底,金钱豹的营业额约9.57亿港元,除税前亏损约2.23亿港元,净负债约3.27亿港元;截至2014年底,金钱豹的营业额为7.14亿港元左右,除税前亏损约2.08亿港元,净负债约4.44亿港元。根据其2016年年报显示,到16年年末,金钱豹在全国拥有13家店,其中北京、上海各有四家,其它分布在各个城市。而现如今,金钱豹仅剩上海一家店在苦撑,这样的局面着实令人惋惜。

其实,早在金钱豹之前,也有高档餐厅遭遇关店潮。比如净雅大酒店的谢幕。

诞生于威海的净雅大酒店,在10年前就走向了全国,净雅这个名字曾经就是高端餐饮的名片之一。目前净雅大酒店还剩3家门店在经营,但也处于即将关停的氛围

同时,号称餐饮第一股的湘鄂情,是集鄂菜、粤菜等菜系为一体的高端餐厅,09年登陆A股,成为国内第一家在主板上市的餐饮公司。但是从13年开始,湘鄂情接连出现关店潮。仅2013一年,湘鄂情就关了13家门店!鼎盛期的湘鄂情在全国有超过40家门店,截至到今年初,湘鄂情还剩8家门店。

高端餐饮的关门潮还不止这三家,俏江南、顺峰也接连遇冷,同时这些高端餐饮的关门潮都出现在13年左右。


资本不相信眼泪



无论是金钱豹,还是俏江南,当年经营者的决策风格、行事路数,都曾尝试用资本故事套牢股民,遗憾的是,这样的逻辑已经行不通了。

浮躁的餐饮业迫不及待拜倒在资本石榴裙下,或许是其洗尽铅华后领悟的教训。俏江南是中国传统餐饮与资本市场博弈的一个突出样本。

中国餐饮企业一开始规模较小,且多为地域性企业,想要做大做强,必要借助资本助推。张兰曾野心勃勃地要扩张地盘,但风投资本一纸“对赌协议”最终将张兰推向有可能被逐出俏江南董事会的悬崖边上。迫于无奈,张兰选择移民。

2012年11月,张兰被曝已于当年9月17日注销了户籍、变更了国籍,落户加勒比岛国。

毫不夸张地说,与资本的联姻,又令一个创业者彻底从自己创办的企业出局了,此前的乔布斯遭遇过,王志东遭遇过,其后的张兰也遭遇类似困境,张兰绝不是最后一个。

不管俏江南创始人张兰愿不愿意承认,张兰一手做大的俏江南如同一个已经出售的“工艺品”,已经与自己无关。

对于张兰来说,自己20余年的辛辛苦苦打拼的俏江南拱手让给旁人,最终落得从企业“净身出户”的下场,实在是心有不甘。不仅如此,俏江南昔日的少东家汪小菲也南下打工,变成了广东心怡科技物流有限公司的首席品牌官。这样的悲情案例让创始人们心惊胆寒,毕竟创始人没有功劳也有苦劳,但是资本市场就是这样,嗜血的本性不会因为悲情而改变。


残忍地踢自己出局



在这样的变故中,犹如星驰电影里的桥段——世界上最悲情的事情不是自己把亲手创建的企业搞倒闭,也不是因为自己的无能而危机重重,而是明明是创始人自己一手做大的企业,最后却把创始人自己残忍地踢出局。

金钱豹也是资本大鳄的牺牲品。公司贪图资本力量,没有把握自身发展节奏,频繁易主,例如2011年7月下旬,金钱豹被欧洲最大的私募股权投资集团安佰深以15亿元价格收购;2015年,金钱豹国际美食汇的股权再度易主。当年6月初,香港上市公司嘉年华集团公告称,以2.53亿港元价格收购了金钱豹99.9999%股权,两次转让价格对比悬殊,金钱豹身价大幅缩水。

回想当年,王石执掌的万科叱咤风云、运筹帷幄,谁也不会想到,“门口的野蛮人”如此野蛮,这样悲情的一天会降临到自己头上。事已至此,被踢出局的王石除了无能为力,还是无能为力,只能“欲语泪先流”。

在中国有着标杆意义的王石都是如此,俏江南创始人张兰的出局也就无足为奇了,甚至比王石更惨。当然,张兰并非一个人这样被赶出局,还有很多。如当平安信托正式入主汽车之家成为最大股东,汽车之家原有管理层全部被清洗——汽车之家CEO秦致和汽车之家CFO钟奕祺将不再担任汽车之家相关职务,一时间,CEO和CFO双双被踢出局。

在最近几日,媒体的头条中充斥着创业人出局的新闻。据媒体报道,苹果创始人史蒂夫·乔布斯、联想的联合创始人倪光南、新浪创始人王志东、高德创始人成从武、1号店创始人于刚、俏江南创始人张兰……

在这长窜名单中,创始人的出局无疑是悲情的,特别是在冬日的雾霾中,这样的论调足以让人伤怀。毕竟创始人将自己创建的企业拱手出让给别人,总有一些不情愿。不过,在商业世界里,资本从来不相信情怀,也不相信眼泪。

其实回过头来看,无论是金钱豹,还是俏江南,当年企业掌门人决策的风格、行事的路数,都曾尝试用一些资本故事套牢股民。遗憾的是,这样的逻辑已经行不通了,无论是反腐风暴,还是市场秩序匡正,都在把企业逼上阳关大道。资本游戏的套路早已指望不上,老老实实苦练内功,精心打造企业的核心竞争力才是首位。

文章来源:金融之家




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这158万人决定了中国房价?

三体》作者刘慈欣曾写过一篇短篇小说叫《赡养人类》,文中曾描述过第一地球的历史:在我曾祖父的时代,世界财富的60%掌握在一千万人手中;在我爷爷的时代,世界财富的80%掌握在一万人手中;在我爸爸的时代,世界财富的90%掌握在四十二个人手中; 
在我出生时,第一地球的资本主义达到了极致顶峰,创造了令人难以置信的资本奇迹!99%的世界财富掌握在一个人的手中!这个人被称做终产者!

虽然是科幻小说,有些情节是为科幻所作。但终产者的逻辑,却与现实世界相通:那就是资本的运作使得绝大部分的财富持续向一小部分人汇集,越来越少的人开始掌握越来越多的财富,直到有一天,财富汇集停滞。

这就是帕累托的二八定律,但显然,帕累托的二八定律还是太乐观了!



高净值人群,金字塔尖的支配者


很多人都好奇,中国的财富集中度现在到了什么程度?


或问句大白话:富人到底有多富? 


根据前几日招行和贝恩公司联合发布的《2017中国私人财富报告》显示:


2016年中国个人可投资资产在1千万人民币以上的高净值人群已达到158万人,人均持有可投资资产约3100万人民币。


即这158万人共持有49万亿人民币的个人可投资资产。

而全国个人可投资资产总体规模为165万亿人民币。


好,就这短短两段话,笔者来个简单分析,为什么网上一公布有关资产和收入的新闻,大把的人都嚷嚷着被平均了。


1、中国总人口已超过14亿人,这158万高净值人群只占国内总人口是0.1128%,千里挑一啊!

2、但这158万人持有的49万亿可投资资产却占了全国个人可投资资产总规模165万亿的30%!


换句话说:0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产!


如图:

但是,这个报告我们还要更客观的来看待。


因为个人可投资资产有个主要特征:它剔除掉了自住房产、非通过私募投资持有的非上市公司股权和及耐用消费品等资产的。


也就是说,个人可投资资产是不包含自住房产。所以,这158万人持有的总资产还要再往上增加。


大概多少呢?


根据高净值人群来源地来看,基本都在京沪浙苏粤的区域。


这些区域的房价有些地方高,有些地方低点,当然高净值人群主要自住还是在京沪深广,具体不好统计,平均一下,笔者就按每套自住房450万元计算,158万人*450万元=7万亿。


所以,这158万人拥有的存量财富起码要在49+7=56万亿以上。


而中国目前全国存量资产笔者估算大约在450万亿左右,这里面房产大约在300万亿左右。


所以,在中国,有个真理:


财富=房产!


所以,我们得到一个推论:


如果按存量资产计算,这0.1%人掌握了全国总存量资产的12.5%!


但按可投资资产计算,这 0.1%的人掌握了全国30%的个人可投资资产!


那问题来了,这0.1%的有钱人能不能左右到房产价格?


2

谁来决定房产价格? 


笔者这里只分析一线城市和强二线,这些城市市值占了全国的大头。


我们来想一个问题,一线城市的一个小区二手房房价由什么来决定?


答案是:由最近已成交的房屋成交价所决定。


所以,一个小区,如果80%的住房都是刚需自住房,那么这些房子就类似股市里的非流动股份,并不进行交易。


而剩下的20%的房源交易情况则决定了整个小区的价格。


所以,我们经常说房价由有钱人决定,其实就是他们手里的投资性住房的交易极大程度决定了房屋的价格!


或者说,大部分资产比如房子价格,就由这持有49万亿可投资资产的158万人来决定!


他们如果大量抛售房产,房价就跌,如果他们继续大量购入房产,房价就会涨!因为不管房价涨跌,刚需自住基本都不会卖。


那如何引导他们买房还是卖房的预期?


这是当局要干的事儿!笔者做不了决断,但这篇文章要讲给大家一个更加令人深入思考的事。


那就是一线城市的房屋终产者!


3

房产如何出现终产者?


什么是房屋终产者,就是一个城市的房屋开始越来越流入少部分人群手中。


有人说,怎么可能呢?一个城市那么大,买房子的人那么多,房产持有人应该越来越分散才对!


大错特错!


我们先来看看最近炒的火热的一个新闻:


前几天,也就是7月4日,上海市规划与国土资源局网站发布最新出让公告,出让分别位于浦东新区张江和嘉定新城的两处地块。


两幅幅地块的土地用途都显示是“租赁住房”。本地块土地用途为租赁住房,所建物业严格按照“只租不售”模式管理仅用于出租,不得出售。


这个炸弹新闻刚出来没两天,上海又扔出来一个小型核弹:


7月7日上海公布了《上海市住房发展“十三五”规划》,内容讲了一件事:就是要加大住房的供给、发展租房市场。


《规划》是这么说的:

“十 三五”时期新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右,预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套。其中,商品住房约45万套,以 中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。此外,以市场为主,新增代理经租房源30万套(间)左右。


什么信号呢?就是国家在引导一线城市的住房市场往租赁市场转向。


如果我们把当局这一年对于房地产的一系列政策串起来看:


为什么限购限贷限卖限离?

为什么现在国家要把房地产市场往租赁市场来导向?


很明显,当局就是要把类似新加披的模式做个试点放在上海。


WHY?


很简单:

因为如果再像2016年这么继续交易下去,那么未来,一二线城市必定会出现房产终产者!


看不明白是吧?


没关系,两个案例,我们慢慢分析:


YI
  案例一


两年,网上有些人自作聪明,写了一个00后没必要买房子的段子:


一个00后的独生子女,爷爷奶奶那儿一套房子,姥姥姥爷那儿一套房子,再加上父母那儿的一套房子,未来一共可以继承3套房子;

如果他/她结婚后,对方也是独生子女,继承情况一样,那么这个新家庭就会有6套房子。

这仅仅是继承,如果他们自己再买一套,那么总计就有了7套房子。如果家里有多套房子的,那么还会继承更多,所以很多人认为,将来独生子女小夫妻拥有十多套房产的不在少数。那么这些人抛售房产,将使得房价下跌。


现在大家看了这个故事,会觉得非常荒谬,一笑而过。但是,对于北上广来说,这故事背后隐藏逻辑并不简单。


我们再来看这个假设的模型:


以祖辈65岁,父辈40岁,孙辈15岁为例:

目前:6个家庭14人,共计拥有6套住房

假设15-20年期间,祖辈老去,孙辈结婚,

则:3个家庭6个人,共计拥有6套装

如果孙辈再次购房,则:

3个家庭6个人,共计拥有7套住房。这还是这十几年不再多购入房产的情况下。

我们会发现,通过继承,少数人群拥有越来越多的房产。


随着老人老去,房屋被子孙集中化。


而京沪这种以存量住房为主的城市,新进城的人绝大部分要使用大量现金和从银行拿到的房贷从这些人手中购买。


(PS:写到这儿的时候,败家娘们说电视剧上有好多白马王子找灰姑娘的故事,我让她一边凉快去了……

中国,越是大城市,越是讲究门当户对。

这就导致了一个现象,本地找本地,有房者找有房者,或者有房者找有钱者,而有房者找到有钱者后,财富更多,为了固化资产,还会买房。

这是长期趋势。

没有几十年根本停不下来。

你们说的白马王子找灰姑娘 ,这只是青春偶像剧里的桥段,就是因为这种事情少,所以才能怕成电视。如果白马王子找灰姑娘的桥段满大街都是,拍成电影给谁看?)


案例二


我们再来看第一个案例留的尾巴问题:新进城人群的购房问题。


当房价短期加速上涨的时候,比如去年,一线翻番,二线普涨40%-80%,有经济实力买房子的人出现了几何级数的下降。


因为居民收入和存款短期根本无法跟的上这么快的房价涨幅。


一线城市动辄一套要大几百万、上千万。


二线城市一套房也动辄需要小几百万。


有能力购买的人群数量被动越来越少。


不借用银行的信贷力量,总价这么高的房子根本撬不动。


当银行信贷紧缩,首付和利率越来越高,这时候,只有有房者才能买的起房子。只有房产才能撬动房产!


比如这些一二线城市的土著和早些年在一二线打拼购买房产新住民,名下基本都有房。


对于这些人来讲,买房子基本可以0首付:


比如某核心城市,房子单价4万,100平米房子需要400万,首付需要120万,二套则需要240万。


对很多想移居这个城市的外地一般家庭和大学刚毕业要在这里工作的大学生来讲,有没有资格先另当别论,单这个首付就能刷掉绝大多数人。


但是,对于在这个城市有房者来讲,购买这套房子就非常轻松。


把自住的房子做抵押,贷出钱做第二套首付,又或者夫妻离婚,把第一套房子卖给对方,从银行拿到钱后,去做第二套的首付,想想办法,都能操作。


于是,当市场的持有者通过这两个案例不断流转的时候,房产会向越来越少的群体聚集。特别是京沪深这些城市边界已到极限,人口被控制,存量房既定,二十年后,地产终结者们时代就会到来!


现在理解上海的一系列政策了吧,一个城市维持繁荣毕竟需要毕业大学生、年轻劳动力来支撑,如果一线城市不转变为租房市场,那么高昂的房价和地产寡头会使得没有新鲜的血液进入这个城市,未来就是死水一潭!不如早些做准备,避免地产终产者的寡头时代带来的负面效应。


而租赁市场的转向,则是房产终产者的终结者,虽然难以平抑房价,但确是制衡房产终产者寡头崛起的强大力量!


后记:

财富不断融入金字塔尖这个趋势是人类社会使然,纵观人类历史,难以避免。相对于房产来讲,现金、股权这些流动性强的资产更容易不断向金字塔尖汇聚。


前几天作为嘉宾参加一个论坛,会后有人问这两年的限购期间我们该怎么办?如何看待一二线房产资产。


回复:这一年多来,老百姓手里的积蓄都花的大半了,存款减少,负债变多,反馈给市场的预期就是短期涨不动了。


特别是这一年多投资炒房的,赚的盆满钵满,所以,各种限售政策,就是让这帮投机炒房的死掉一批。所以,房地产市场也要消停一段时间。


但是,别忘了,如果你看好一个城市,房子就是这个城市的股份,一个城市有500万套房子,一套房子就是这个城市总股本的1/5000000。


只要这个城市持续发展,经济向上,资金就在这儿,财富就在这儿,产业、就业都在这,人就会不断流入……


这个城市就值钱了,股份就贵了。


所以,这两年该怎么办?相信你心里已经有数了,不要等房产终产者时代到来!

  作者: 拾叶 来源:米筐投资


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央行罕见透露信号:钱越给越少,苦日子才刚刚开始!?

昨天,央行公布了6月份的金融数据,再次震惊了大家。

6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,创新低,比5月份的9.6%还低了0.2%;狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%,也是进一步下降。

 上个月就说过了M2下降到个位数,绝对是宏观金融收紧的一个重要标志。

值得我们关注的是,在央行公布上半年金融统计数据之后,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘也对此做出了解读,他说:


针对6月M2增速再创历史新低,央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示,只要实体经济的合理融资需求得到满足,M2增速放缓可能是新常态,市场不必过度解读。 


什么是M2的新常态?如果我们从增速来衡量,那么M2增速回到个位数可能就是所谓的新常态。


从央行调查统计司司长的表态出发,再结合中央决策层近期对于GDP增速所表现出来的容忍度提高,我们或许更可以得出,未来M2增速个位数将会是新常态!


历史十几年M2从没有这么低过,说明我们现在的货币创造能力严重下降,不单单是央行的问题,而是跟经济活动也有很大关系。我们已经不能通过信用创造太多的货币出来了。


有人说看绝对数字,货币供给还是增加了3万亿。基数大了所以才会增长慢了,这根本就没什么关系,因为货币创造是按照乘数进行的。只要有信用在,货币转动的快速,那么就会是按照百分比的增加。而任何一个国家的货币供应也都是按照百分比计算的,没有人会按照绝对增加值来计算。反过来说货币如果收缩,那么就意味着缩减资产负债表或者经济陷入绝对的通货紧缩。

 

我们经常把M2和房价的走势拿给大家,M2其实基数早就大了,在2008年的时候,就有巨大的基数了,但还是遵循这个规律,只要M2涨,房价就迎来暴涨,M2跌资产价格都会跌。房价也不例外。


所以这次M2跌出了新低,对于房价来说。意味着一场毁灭性的打击即将到来。钱就是拖着房价这艘大船往前行驶的水,船的膨胀速度比水快,很快会出现的情况就是搁浅触礁。


昨天还有一个数字值得关注,那就是人民币新增贷款超预期,达到了1.54万亿,超出市场预期1000多亿。


这个月企业贷款多了,再加上6月份本身就是贷款高峰,说明还是投资拉动经济为主,只要固定资产投资稳定,企业就会贷款。另外还有一点因素,金融强监管,让其他的融资途径封闭,所以只能回到贷款的渠道上来。


而房贷是这个月也有所反弹,但跟房地产销售的数据却并不同步,也就是说房贷反弹了,但销售仍然在下滑。所以房贷的反弹可能就是短暂现象,经过半年的消耗战,基本上各家银行的贷款额度都差不多了,下半年估计房贷还是仍然会继续向下。可能会越来越一贷难求。

 

对于M2低于10%这个事,大家明显很不买账,还是认为央行放水了。但其实央行现在要做的就是进一步的维持经济稳定运行,健康减肥而不是直接饿死。


央行有序的减少货币供给,特别是7月上半个月,基本上就没有任何投放,回收货币的决心相当大。之前欠的债,需要一点一点还。逐渐让货币回到常态。现在我们索性在正确的道路上。


其实大家不用管M2到底印了多少,只要看清市场利率,这就是现在的水位,今年上半年水位一直在上升,就说明货币的方向是趋紧的。而未来几年,可能都是坚持这个方向不会变化。


我们之前习惯了花钱大手大脚,习惯了低利率借钱,习惯了银行有的是钱可以给我,现在要赶紧转变思路。以前慷慨的银行,正在变成讨债的债主,以前宽松的利率,正在变成上吊绳,在每个负债者的脖子上越勒越紧。而央行现在只能提供必要的流动性,也就仅仅保证大家饿不死而已。想要再像以前那样过挥霍无度的日子,基本没可能了。

 

巴菲特说过,利率就是资产市场的重力,属于最基本的法则,利率将会改变各类资产价格的估值方法,而市场利率才是各个资产市场的领先指标,只要利率上涨,各类资产价格都是会往下跌的。


所不同的是,从10楼往下跳,还是从1楼往下跳的问题。股市就是在1楼,而长久期的高息债务,以及更长久期的房子,现在已经站在了10层的跳板上。这是一个只能向上爬,没有退路,要下来只能往下跳的游戏,对于大多数人来说,关心的是他还能不能继续向上爬到12层,或者20层。但其实从10层跳下来已经粉身碎骨了。所以他继续往上爬与不爬,已经没什么太多的意义。


二、一线城市房价松动,房贷占比逐月下降


也就是说,本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号,是国家调整经济结构,稳定货币政策,降低金融杠杆的表现,这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。


央行新闻发言人阮健弘称,相关数据表明,去年年底以来,随着我国房地产调控力度不断加大,房地产信贷增长势头回落,抑制房地产泡沫见成效。


最近,关于房价下跌的新闻有点多,似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出,从北京东西城多个“学区房”市场发现,“学区房”成交量急剧下滑,不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例,但我们可以看到,大家的心理预期都在发生微妙的变化。


调控没有最严,只有更严。


从去年“十一”前后以来,楼市调控不断升级加码,到今年3月以来,楼市调控升级至2.0。此后,在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下,一线城市房地产市场“闻风而动”,不仅成交量下滑,房价也出现松动,甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。


下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况,我们可以明显地看到,从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后,便开始走下坡路。


暴财经认为,在全国范围内,6月份房贷占新增贷款的比重持续回落,已经接近30%:6月的数字是31.2%。


  注:由于央行没有公布房贷数据,只好用中长期贷款来替代房贷。


这个结果不意外,央行方面也不意外:


在谈及房地产,阮健弘表示,相关数据表明,“房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。”


目前银行的可用信贷额度已经七七八八了,未来半年能用的总体额度本身就不多,再加上政策面对于房贷的定向调控,可以预计未来半年流入楼市的信贷规模会更加的萎缩。


目前,上半年,中长期贷款一共占新增人民币贷款的35%,规模是2.8万亿。按照历史经验,人民币贷款上半年会占用6成,下半年会占4成,也就是说,以上半年近8万亿计算,2017年新增人民币贷款总量可能为13.3万亿;


那么如果想把房贷(中长期贷款)控制在30%,2017年至多只能房贷3.9万亿;而上半年已经用了2.82亿额度,这么计算剩下半年只有1.1万亿的中长期贷款可用。


暴哥制表,来源央行


如果暴财经的计算出入不大,那么接下来每一个月中长期贷款的占比很有可能都跌破30%。


这个数字显然对于目前处于高位的楼市来说会更加的严峻。


后续来说,在所有的投资产品中,其实楼市目前的确定性是比较高的,就是几乎不可能涨。


三、银行卡住楼市的脖子


融360六月房贷市场报告显示:6月全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%。


533家银行中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮(1.05-1.2倍不等),全国仅11家银行提供9折优惠利率。


值得一提的是,今年4月全国首套房平均利率为4.49%,创下了历史新低。但在此后,银行开始上浮房贷利率,5月平均利率为4.73%,环比上升4.64%、6月上升到4.89%。


房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。


我们可以来回顾一下,上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年,当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年,当年很多城市都下了成交量纪录,而房贷成为银行的香饽饽,那一年是房价出现大涨趋势的元年,当时平均房贷利率是5.0%以上。


从2015年9月以后,利率就持续走低,到2016年,全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房价暴涨的一年,也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增,房贷仍然是银行的主流业务。


 

而到今年,随着政策高压线逐渐收紧,加上银行资金紧张,银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。


业内人士指出,现在来看,全民炒房的时代已经结束,入市门槛已经提高,对于大部分热点城市来说,这个时候进场楼市的人,要么是刚需,要么是改善型住房,炒房成本已经相当高昂。


而事实上,从国际上来说,全球主要央行货币宽松政策,也都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。昨天晚上,加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。


需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。


一叶落后,是天下叶落。


结语:这段时间以来,王健林、李嘉诚、潘石屹等大佬先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆。不难看出,大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场。没有一个国家是可以靠炒楼让人民发财国家富强的,所以梦的再好终究是要醒的,现在,央行货币的闹钟已经响起,只是你蒙住了头仍然沉浸在美梦之中,不想醒来而已。

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